Что делать, если невозможно платить за ипотеку?

7 мая 2014

Покупка собственного жилья — это насущный вопрос для многих людей. Однако с учётом стоимости недвижимости в России, особенно в крупных городах, для большинства накопить на дом или квартиру не представляется возможным.

В итоге, для того чтобы как можно быстрее обзавестись собственным жильем, многие готовы взять ипотечный кредит в банке. Впрочем, как правило, такой заем выдают сроком на 10-15-20 лет, а это немаленький отрезок жизни, за который может произойти всё что угодно: обстоятельства могут сложиться таким образом, что погашение кредита станет затруднительным или вовсе невозможным. Причин для невозврата кредита может быть масса: увольнение с работы, потеря трудоспособности, продолжительная болезнь, сокращение доходов семьи и прочее.

Если вас настигли жизненные трудности и вы не в состоянии платить за ипотеку, то самое неправильное, что вы можете сделать в данной ситуации, - это просто молча прекратить выплаты и избегать общения с банком. В случае если вы начнёте скрываться от банка, последствия для вас могут быть печальными. В первую очередь это отразится на вашей кредитной истории. Даже если со временем вы решите проблему и сможете закрыть долг, ваши просрочки будут зафиксированы и в дальнейшем вам могут отказать в любом виде кредитования. Кроме того, при таких обстоятельствах банк может через суд потребовать досрочно погасить всю сумму долга, а также уплатить все штрафы и пени по просроченным платежам. И до момента окончательной выплаты кредита суд может ограничить свободу передвижений должника, запретив ему выезд за границу.

Самое разумное, что советуют эксперты в такой ситуации, - это начать переговоры с банком. Необходимо письменно сообщить банку о невозможности оплачивать ипотеку согласно графику платежей и попросить реструктурировать задолженность. При этом стоит иметь в виду, что обязательно нужно предъявить документальное подтверждение причин, по которым вы не имеете возможности гасить кредит. Это может быть трудовая книжка с отметкой об увольнении, медицинская карта, где указаны ваши проблемы со здоровьем, справка из центра занятости о постановке на учёт в качестве безработного, справка с работы о снижении заработной платы и т. д. Чаще всего банки идут навстречу должникам и предлагают различные новые условия возврата кредита.

Какими могут быть уступки со стороны банка? К примеру, отсрочка платежа, приостановление начисления процентов за просрочку, пересчёт схемы платежей, увеличение срока кредита и снижение размера ежемесячных платежей. Во многом новая схема выплаты кредита будет зависеть от вашего материального положения на текущий момент. При этом если вы успеете провести переговоры с банком и добиться реструктуризации кредита до того, как появится первая задолженность, то вы избежите начисления пени.

Самый же негативный сценарий развития событий для заёмщика — это продажа залогового имущества. Если представители банка поймут, что вы не сможете гасить кредит в долгосрочной перспективе, то приобретенное по ипотеке жильё будет продано. Вырученные деньги пойдут на погашение кредита и издержек банка по реализации жилья, оставшаяся сумма либо просто передастся заёмщику, либо для него на эти деньги будет приобретено новое жильё меньшей площади. При этом стоит отметить, что чем раньше жильё будет продано, тем меньше будут расходы заёмщика на штрафы и проценты, а значит, тем больше денег он сможет оставить себе, выплатив долг по кредиту. Отметим, что, помимо внесудебной продажи (по взаимной договорённости сторон), существует реализация имущества по суду – в случае обращения взыскания. Первый вариант и для заёмщика, и для кредитора более приемлем, чем суд и связанные с ним издержки. Но если клиент отказывается возвращать кредит и добровольно продавать жилье, банк будет вынужден обратиться в суд. Здесь стоит понимать, что реализация жилья на торгах по решению суда невыгодна, поскольку недвижимость с торгов может уйти далеко не по рыночной стоимости, соответственно заёмщик после всех выплат может получить гораздо меньшую сумму, чем рассчитывал. Иногда даже бывают ситуации, когда и после продажи залоговой недвижимости заёмщик оставался должником банка.

Впрочем, стоит отметить, что в любом случае к расторжению ипотечной сделки и продаже недвижимости банк прибегнет в самую последнюю очередь. Банк заинтересован в долгосрочных процентах по кредиту, поэтому постарается найти компромисс и оставить заёмщику кредит, пересмотрев его условия.

Со своей стороны, выдавая вам кредит, банки тоже стараются страховать свои риски, а потому одним из условий покупки жилья по ипотеке может быть страховка. Помимо страхования залогового имущества от повреждения или полного уничтожения, часто банками-кредиторами выдвигаются дополнительные требования по страхованию жизни и трудоспособности самого заёмщика, а также страхование риска утраты собственности на жильё (титульное страхование). Стоит отметить, что для заёмщика страховка также в какой-то степени является защитой, хотя здесь и приходится нести дополнительные расходы.

При ипотечном кредите расходы заёмщика на страхование могут составлять около 1-1,5% в год от остатка по кредиту (с учётом процентов). Что же вам даёт страховка? Если заёмщик окажется не в состоянии платить по кредиту, а стоимость квартиры не будет покрывать сумму долга (например, при падении цен на жилье), остаток задолженности банку погасит страховая компания. Таким образом, заёмщик не окажется в ситуации, когда квартира продана, а он сам ещё должник. Кроме того, как правило, у застрахованных заёмщиков есть возможность получить кредит при меньшем первоначальном взносе и под более выгодный процент.

Если у вас таким образом сложились обстоятельства, что вы не можете платить за ипотеку, не стоит прятаться от проблемы, следует понимать, что заёмщик и банк одинаково заинтересованы в успешном завершении операции ипотечного кредитования. И если у вас возникли затруднения с выплатами, скорее всего, банк спокойно отреагирует на вашу просьбу внести изменения в кредитный договор или провести реструктуризацию и будет изыскивать оптимальный для вас способ погашения ипотечного кредита. Ведь судебные разбирательства, процесс выселения заёмщиков из квартиры или дома, продажа недвижимости на торгах обойдутся банку дороже, чем конструктивное урегулирование вопроса.

ЦЕНЫ и НОВОСТИ ежедневно в Telegram - СМОТРЕТЬ