Застройщики Гонконга - следующая цель Компартии КНР?

20 сентября 2021

Перегретый рынок недвижимости может стать причиной социальных волнений в Китае. Это всего лишь вопрос времени, когда Пекин нацелится на этот сектор в рамках своей кампании всеобщего процветания. Об этом сообщает Bloomberg.

Для тех, кто не следит за ситуацией в Китае, стоит напомнить, что власти страны очень серьёзно относятся к своей кампании по обеспечению всеобщего процветания. Стремясь обуздать миллиардеров и уменьшить неравенство доходов среди населения, регулирующие органы обрушились с репрессиями как на технологических гигантов, так и на застройщиков недвижимости в материковой части Китая. В результате этого акционеры потеряли более 1 триллиона долларов. На прошлой неделе чиновники обратили свой взор на территорию Макао, крупнейший в мире центр азартных игр. Смогут ли гонконгские магнаты на рынке недвижимости оставаться неприкасаемыми?

Похоже, что многие инвесторы так не думают, и распродажа акций была быстрой и жестокой. Акции четырёх крупнейших застройщиков Гонконга - Sun Hung Kai Properties Ltd., CK Asset Holdings Ltd., Henderson Land Development Co. и New World Development Co. - упали до самого низкого уровня с 2016 года. Став свидетелями того, что произошло с акциями китайского сектора образования, ещё одного сектора, попавшего под прицел, и акциями казино в Макао, инвесторы в панике начали избавляться от акций гонконгских застройщиков.

Движение акций произошло после сообщений о том, что Китай обратился к миллиардерам, занимающимся недвижимостью на этой территории, с просьбой решить жилищный кризис в городе. Некоторые чиновники в Пекине обвинили в протестах Гонконга в 2019 году завышенные цены на жильё, которые подогревают недовольство молодёжи. Согласно докладу, опубликованному двумя аналитическими центрами, город уже 11-й год считается наименее доступным рынком жилья в мире. Что же дальше ждёт Гонконг?

Аналитики готовятся к сценариям судного дня: Что если застройщикам придётся пожертвовать все свои (довольно значительные) сельскохозяйственные земли правительству? Что если от них потребуют продать все их будущие земельные участки под жилую застройку по себестоимости? Ограниченное предложение земли в Гонконге - это большая проблема, которую правительство не спешит решать. Лишь около 6,9% его земли доступно для жилищного строительства, в то время как на сельское хозяйство приходится ещё 6,1%.

За прошедшие годы гонконгские застройщики недвижимости заметно диверсифицировали свою деятельность, выходя на материковый Китай и за его пределы. По оценкам JPMorgan Chase & Co, компании New World Development и CK Asset и имеют всего 14% и 16% стоимости своих чистых активов, связанных с жилой недвижимостью Гонконга.

Гонконгская «банда» четырёх

Акции большой четвёрки застройщиков упали на фоне сообщений о том, что их попросили сдержать стремительный рост цен на жильё в Гонконге.

Каждый будет ловить падающий нож на свой страх и риск. О том, что правила игры изменились, стало известно ещё в июле, когда Пекин поставил гигантскую компанию Didi Global Inc. на контроль регуляторов после того, как она, пренебрегая предупреждениями, провела первичное размещение акций в США. Китай больше не считает, что акционерный капитализм хорошо служит нации; теперь он переходит к акционерному капитализму, где клиенты, сотрудники и даже местные органы власти имеют право голоса в том, как компании ведут бизнес и сохраняют свои доходы.

Растущие цены на жильё становятся политической проблемой во всём мире. В Китае от отчаяния некоторые города с перегретыми рынками жилья ввели контроль над ценами. По другую сторону границы, в городах первого уровня Гуанчжоу и Шэньчжэне, местные органы власти ввели системы ценовых ориентиров для продажи существующих домов. Если, например, вы можете продать свою квартиру за 1 миллион долларов, но ваш покупатель может получить банковскую ипотеку только на основании предлагаемой цены продажи в 500.000 долларов, то покупателю придётся внести гораздо больший первоначальный взнос. Это сокращает спрос и снижает цены на жильё.

На фоне регулятивных репрессий в Китае и падения акций, застройщики недвижимости, входящие в индекс «голубых фишек» Hang Seng, оказались достаточно защищёнными, упав за год всего на 15,5%, в то время как индекс Hang Seng Tech Index упал на 26,7%, а операторы казино Макао - на 46%. Китайский кнут придёт и за гонконгскими миллиардерами, занимающимися недвижимостью. Ждать осталось недолго.